¿Estamos siempre obligados a pagar IRPF cuando tenemos una ganancia por la venta de tu vivienda?
No, aunque este tributo tenemos que abonarlo cuando ganamos dinero por la venta, existen algunas excepciones establecidas por la Agencia Tributaria que nos libran del pago:
Excepciones al pago de IRPF
- Plusvalía en viviendas de mayores de 65 años o por personas en situación de gran dependencia
- Por reinversión en vivienda habitual
- Constitución de renta vitalicia
- Dación en pago de vivienda habitual
- Inmuebles adquiridos antes del 31 diciembre 1994
- Inmuebles adquiridos entre el 12 de mayo y 31 de diciembre de 2012
1. Plusvalías en viviendas de mayores de 65 años o por personas en situación de gran dependencia
Exención de la ganancia patrimonial por transmisión de la vivienda habitual cuando el contribuyente sea – mayor de 65 años
– y/o, desde el 1 de enero de 2007, para personas con dependencia severa o gran dependencia
2. Por reinversión en vivienda habitual
Si el importe obtenido como ganancial patrimonial en la transmisión de la vivienda habitual se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual está exento de tributación, siempre y cuando cumpla con unas determinadas condiciones:
- El plazo de la reinversión del importe obtenido en la transmisión debe efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un plazo no superior a 2 años.
- En la Declaración anual del IRPF ha de hacerse constar la intención de la reinversión, si no se realiza en el mismo año de la enajenación.
- Si la reinversión es en el mismo año de la enajenación, no cabe exigir una declaración expresa como requisito ineludible para que opere el beneficio fiscal de la exención por reinversión en vivienda habitual, basta con que el incremento patrimonial se transforme en inversión mediante la aplicación de una suma equivalente a la obtenida en la enajenación.
- Es posible, primero adquirir la nueva vivienda habitual y después, en los 2 años siguientes, transmitir la anterior vivienda, siempre que la cantidad percibida se destine a satisfacer el precio de la nueva vivienda adquirida.
La exención de la ganancia puede ser total o parcial y se refiere únicamente a las ganancias, no a las pérdidas patrimoniales
¡¡MUY IMPORTANTE!! la vivienda transmitida tiene que ser la vivienda habitual o que hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los tres años anteriores a la fecha de transmisión
3. Constitución de renta vitalicia
Quedan exentas las ganancias patrimoniales de cualquier elemento Patrimonial si se destina a la constitución de una renta vitalicia y es mayor de 65 años.
El límite máximo de exención es de 240.000 euros. En caso de reinversión parcial, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.
4. Dación en pago de vivienda habitual
Están exentos del pago de la plusvalía los propietarios de viviendas en los supuestos de dación en pago de vivienda habitual, siempre y cuando no dispongan de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda.
5. Inmuebles adquiridos antes del 31 diciembre 1994
Reducción en función del periodo de permanencia.
Exclusivo para elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas
La ganancia se calculará por diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición del inmueble y se distinguirá:
a) Ganancia generada con anterioridad al 20 de enero de 2006
Se calculará el nº de años de permanencia en el patrimonio del contribuyente entre la fecha de adquisición y el 31/12/1996, redondeando por exceso.
Si el valor de transmisión y cuantía es inferior a 400.000 euros transmitidos desde el 1/01/2015 , la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20/01/2006 se reducirá en el importe resultante de aplicar los siguientes porcentajes:
.- 11,11% por cada año de permanencia que exceda de dos.
.- las restantes ganancias patrimoniales un 14,28%.
No estará sujeta al IRPF la parte de ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20/01/2006, que a 31/12/1996 tuviese un periodo de permanencia superior a 10 años, Es decir, los inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1986.
b) La parte de ganancia generada desde el 20 de enero de 2006 hasta la fecha de transmisión no tendrá reducción.
Ejemplo:
Chalet adquirido 10/10/1991 valor 60.000 €. Pagos ITP 3.600 €, Notaría,Registro 900,0 € total 64.500 €
Vendido el 3/02/2022 valor 132.000 €, Plusvalía 6.000 €. Total 126.000 €
| Inmueble | importe |
| chalet adquirido 10/10/1991 | 64.500 € |
| Vendido el 3/02/2020 | 126.000 € |
| Ganancia Patrimonial | 61.500 € |
Ganancia generada antes de 20/01/2006
Nº días desde adquisición 10/10/1991 y transmisión 3/02/2020 10.343 días
Nº días desde adquisición 10/10/1991 hasta 20/01/2006 5.215 días
Ganancia generada a 20/01/2006 (61.500 €/10.343 días)x5.215 días = 31.008,65 €
Reducción período permanencia entre fecha adquisición 10/10/1991 y 31/12/1996
Nº años 5,23 años . Redondeo en exceso 6 años
Coeficiente de abatimiento. Años que exceden de dos años, es decir 4 años
coeficiente 4 años x 11,11% = 44,44 %
Reducción ganancia = 31.008,65 € x 44,44% = 13.780,24 €
Ganancia patrimonial reducida = 31.008,65 – 13.780,24 € = 17.228,41 €
Ganancia patrimonial desde 20/01/2006 a transmisión 3/02/2020
Ganancia sin coeficientes – ganancia a 20/01/2006 = 61.500 € – 31.008,65 € = 30.491,35 €
TOTAL GANANCIA PATRIMONIAL = 17.228,41 € + 30.491,35 € = 47.719,76 €
6. Inmuebles adquiridos entre el 12 de mayo y 31 de diciembre de 2012
Estarán exentas en un 50% las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de inmuebles urbanos adquiridos a título oneroso a partir de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 18/2012
No es de aplicación si el inmueble se hubiera adquirido o transmitido a su cónyuge, a cualquier persona unida al contribuyente por parentesco, en línea recta o colateral, por consanguinidad o afinidad hasta el segundo grado, incluido a una entidad respecto de la que se produzca, con el contribuyente o con cualquiera de las personas anteriormente citadas, alguna de las circunstancias establecidas en el articulo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas
Cuando el inmuebles transmitido fuera la vivienda habitual del contribuyente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida, una vez aplicada la exención prevista y que corresponda a la cantidad reinvertida