La venta de una vivienda supone unos gastos muy importantes que debes tener en cuenta, uno de los más importantes son los impuestos. Te contamos qué impuestos deberás pagar, cuándo y cuánto pagarás.
Tabla de contenidos
- ¿Qué impuestos se pagan con la venta de una vivienda?
- ¿Cuándo tengo que pagar los impuestos por la venta de una vivienda?
- Calcular IRPF a pagar por la venta de una vivienda 2021 – 2022
- Cómo calcular el IRPF a pagar por la venta de una vivienda (2021 – 2022)
- Calcular la plusvalía municipal por la venta de un piso o casa
- Plusvalía municipal calculada por el método objetivo
- Plusvalía municipal calculada por el método real
¿Qué impuestos se pagan con la venta de una vivienda?
Los impuestos que se pagan al vender una casa son, principalmente el IRPF por la ganancia patrimonial que hubiera y la Plusvalía municipal, aunque debes tener en cuenta el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
El IRPF y la plusvalía municipal se devengan al efectuarse la transmisión, mientras que el Impuesto de Bienes Inmuebles se devenga simplemente por poseer el inmueble. En este último caso, como vendedor podrás pagarlo en su totalidad o repartirlo con el comprador en función del tiempo que posea cada uno dicho inmueble.
¿Cuándo tengo que pagar los impuestos por la venta de una vivienda?
Después de saber qué impuestos hay que pagar con la venta de una vivienda, la siguiente pregunta que te harás es cuándo tienes que pagarlos, pues los plazos son:
- El IRPF se paga al año siguiente, que es cuando debes incluir la venta en tu declaración de la renta.
- La plusvalía municipal se puede pagar normalmente en un pazo de 30 días hábiles desde la venta del inmueble, pero esto puede cambiar dependiendo del ayuntamiento, así que conviene que lo consultes.
- El IBI se paga una o dos veces al año cuando eres propietario de la casa, en caso de venderla puedes llegar a un acuerdo con el comprador para repartirlo entre los dos en función del tiempo que posea la casa cada uno.
Cómo calcular IRPF a pagar por la venta de una vivienda 2021 – 2022
De todos lo impuestos que gravan la venta de una vivienda, el más importante es el IRPF, un impuesto de ámbito nacional que en este caso grava la ganancia patrimonial que obtienes con la venta de tu casa, esto es el beneficio resultante de vender tu vivienda más cara de lo que la compraste. Por supuesto, si has perdido dinero no pagarás IRPF, pero sí tendrás que incluirlo en tu declaración.
Ahora bien, para calcular la ganancia patrimonial debes tener en cuenta algunos gastos que hay que incluir. En la siguiente tabla se resume cómo funciona el cálculo del IRPF por la venta de una vivienda:
Por lo tanto los pasos a seguir para calcular el IRPF a pagar por la venta de un piso o casa son:
1. Calcular el valor de transmisión
Para calcular el valor de transmisión le puedes restar al precio de venta todos aquellos gastos y tributos que tuviste que asumir para realizar la operación, como pueden ser los honorarios de la agencia inmobiliaria, la plusvalía municipal o los gastos de cancelación registral de la hipoteca.
De tal forma que: Valor de transmisión = precio de venta – gastos y tributos.
Ejemplo de cálculo del valor de transmisión:
- Precio de venta: 120.000€
- Honorarios de la inmobiliaria: 4.500€
- Plusvalía municipal: 2.500€
- Gastos de la cancelación registral de la hipoteca: 500€
Valor de transmisión = 120.000 – 4.500 – 2.500 – 500 = 112.500
2. Calcular el valor de adquisición
Para el cálculo del valor de adquisición debes sumar al precio de compra del coste de las inversiones y mejoras que hayas hecho y los gastos y tributos que pagaste con la compra, como pueden ser el IVA, Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales (ITP) o Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD), los gastos de notaría y registro, etc. No podrás incluir los intereses o las comisiones del préstamo hipotecario.
Por lo tanto, Valor de adquisición = precio de compra + las inversiones y mejoras + los gastos y tributos – las amortizaciones.
Ejemplo de cálculo del valor de adquisición:
- Precio de compra: 70.000€
- Inversiones y mejoras: 2.500€
- ITP de la compra: 8.000€
- Gastos de notaría y registro: 500€
- Amortizaciones: 600€
Valor de adquisición = 70.000 + 2.500 + 8.000 + 500 – 600 = 80.400€
3. Calcular la ganancia patrimonial
Simplemente tienes que restar al valor de transmisión, el de adquisición.
Ganancia patrimonial = Valor de transmisión – Valor de adquisición
Ejemplo:
Ganancia patrimonial = 112.500 – 80.400 = 32.100€
4. Multiplicar la ganancia patrimonial por el tipo impositivo del IRPF según el tramo
Los tramos son:
- Hasta 6.000€: 19%
- Entre 6.000€ y 50.000€: 21%
- Entre 50.000€ y 200.000€: 23%
- Más de 200.000€: 26%
Ejemplo:
IRPF = 6.000 * 19% + 26.100* 21% = 6.621€
Calcular la plusvalía municipal por la venta de un piso o casa
La plusvalía municipal devengada por la venta un piso o una casa se paga de acuerdo al aumento de valor que ha experimentado el suelo donde está construido tu piso o casa. Para calcularla existen dos opciones, el método “objetivo” y el método “real“.
Plusvalía municipal calculada por el método objetivo
La plusvalía municipal por el método objetivo se calcula en base al valor catastral del suelo. En función de los años transcurridos desde la compra hasta la venta se le aplicará al valor catastral del terreno un multiplicador definido en la tabla de valores que publica el Ministerio de Hacienda cada año. Por ejemplo, el terreno de un inmueble que se tenía desde hace 10 años se multiplicará por 0,08.
Si quieres saber cómo averiguar cuál es el valor catastral de tu inmueble echa un vistazo a nuestro artículo: Cómo conocer el valor catastral de una vivienda.
Plusvalía municipal calculada por el método real
Esta se calcula utilizando el aumento de valor real que ha experimentado el inmueble y se multiplica por el porcentaje del valor catastral que se corresponde con el terreno.
Puedes elegir uno de estos métodos en función del que le resulte más conveniente, es decir, el que implique pagar un importe más bajo de plusvalía.