Hemos comprado una parcela, construimos la casa que tanto hemos soñado, nos la entregan y empezamos a vivir. En muchos casos creemos que ya está todo, pero puede ser que no sea así, porque
en el Registro sigue sin aparecer dicha construcción y por lo tanto en el caso de necesitar venderla tendrás que regularizar la situación. Tendrás que hacer la Escritura de Declaración de Obra Nueva y Registrarla en el Registro de la propiedad correspondiente. NO existe comprador que esté dispuesto a comprar una vivienda sin Registrar y menos si conlleva hipoteca
Tabla de contenidos
Escritura de Declaración de Obra Nueva Terminada
Cuando la obra se ha acabado y se han cumplido todos los requisitos legales, hay que hacer una Escritura de Declaración de Obra Nueva Terminada. Habrá que aportar la siguiente documentación:
- Acto de conformidad. licencia municipal o acto administrativo semejante
- Certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto
- Seguro decenal para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda. No será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. En el caso de producirse la transmisión “intervivos” , salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía por el tiempo que reste para completar los diez años
- Licencia de primera ocupación, comunicación previa o declaración responsable
- Certificado de eficiencia energética regulado por Real Decreto 235/2013, de 5 de abril ,“Cuando se construyan, vendan o alquilen edificios o unidades de éstos”
- Georreferencia. Coordenadas de referenciación geográfica que identifiquen la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación
- Libro del edificio, se depositará en el Registro de la Propiedad. Artículo 7 de la ley de ordenación de la edificación. Una vez finalizada la obra, el proyecto final será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos. Se adjuntará acta de recepción, relación de agentes que han intervenido durante el proceso de edificación y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. Toda la documentación será entregada a los usuarios finales del edificio
- Cambio de uso. Cualquier modificación del uso de un edificio exige aplicar nuevamente los requisitos de inscripción en el Registro de las obras nuevas (art. 28.3 Ley del Suelo).
Escritura de Declaración de Obra Nueva Antigua
Es posible declarar la obra, aun cuando la obra no se haya realizado con todos los requisitos legales o
cuando no se pueda acreditar el cumplimiento de esos requisitos. Para ello será necesario que haya pasado un tiempo sin que la Administración haya hecho nada para derribar la obra. Para hacer la escritura de obra antigua es necesario que se cumplan los requisitos de la ley del suelo y de la ley
hipotecaria. En resumen:
- Justificación de antigüedad. Certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la fecha de terminación de la obra y que hayan transcurrido los plazos de prescripción que impidan adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, y su descripción coincidente con el título
- Licencia de primera ocupación, no es necesaria
- Seguro decenal. No se debe exigir si han pasado más de diez años desde la fecha en que conste realizada la edificación y no es necesario para la escritura si han transcurrido menos de 10 años
- Certificado de eficiencia energética. No es necesario
- Georreferenciación. En caso de que se utilice la certificación catastral se podrán usar las coordenadas de la edificación en el Catastro. Si no las hay en el Catastro o no coinciden o se usa un certificado de técnico se tendrá que hacer constar la georreferenciación
- Libro del edificio. No se exige el libro del edificio para las obras antiguas y así se establece en el artículo 202 LH
Es importante tener toda la documentación al día y conocer si existen anomalías. En CAJAL Gestión Inmobiliaria nos preocupamos de que eso sea así y de resolver cualquier imprevisto para que la operación se pueda realizar sin sobresaltos