Si estás leyendo este artículo, es muy probable que estés intentado vender un inmueble heredado pero uno o vario herederos no quieren o están en desacuerdo con las condiciones de la venta. Seguramente quieras saber si se puede vender una propiedad cuando un heredero no quiere, la respuesta corta en NO, pero hay formas de solucionar esto. A continuación, te contamos cómo se puede vender una propiedad si un heredero no quiere.
Tabla de contenidos
- ¿Qué ocurre si todos los herederos quieren vender y uno se niega?
- ¿Qué hacer para vender una propiedad si un heredero no quiere?
- Adjudicación de la Herencia
- Acto de conciliación
- Subasta de la propiedad
- La vía judicial
- Si uno de los herederos se queda con la propiedad, ¿Qué gastos e impuestos deben pagar el comprador y el vendedor?
¿Qué ocurre si todos los herederos quieren vender y uno se niega?
La situación que se genera cuando varias personas poseen la titularidad de un inmueble y por lo tanto cada cotitular posee un porcentaje de esa propiedad se denomina copropiedad o proindiviso, esto obliga a ponerse de acuerdo para llevar a cabo cualquier operación. Es muy común que tras heredarse la propiedad, casi todos los herederos tengan intención de venderla, mientras que otros no están de acuerdo con el precio o simplemente no quieran vender.
En estos casos, lo primero que hay que hacer es no “enzarzarse” en el sí o no, sino buscar una solución que permita generar los menores perjuicios posibles para cada heredero.
¿Qué hacer para vender una propiedad si un heredero no quiere?
Hay que partir de la base de que no se puede obligar a nadie a vender una propiedad , pero tampoco que la parte que quiera venderla tiene el deber de permanecer en la situación de copropiedad para siempre.
Se puede tomar diferentes vías para llegar a un acuerdo con el heredero o parte que se niega a la venta y no siempre tiene que ser por vía judicial, te lo contamos:
Adjudicación de la Herencia
Si un heredero no quiere dar el consentimiento para vender la propiedad, la Ley le da este la posibilidad de adquirirlo. Para ello se deberá contratar un tasador profesional que establezca el valor de la propiedad, y así comprar la parte del resto de herederos y convertirse en el dueño del 100% del inmueble (artículo 1062 Código Civil). Con ello se procede a la extinción o disolución del condominio.
Otra opción es que el o los herederos que quieren vender, transmitan su porcentaje de la propiedad a un tercero. De esta forma, quien vende queda fuera de la participación en la propiedad, que pasa a ser del tercero.
Por ejemplo:
- Caso 1: José dispone del 25% y María el 75% de una vivienda. José desea vender pero María se niega. Según el ordenamiento jurídico, María puede pagar a José el 25% del valor de la vivienda y convertirse en dueña del 100% de la misma.
- Caso 2: José vende su 25% de la vivienda Carlos, con lo que José se desvincula de la propiedad y la propiedad de la la vivienda pasa a ser del 25% para Carlos y el 75% para María.
Acto de conciliación
Otra opción para lograr vender una propiedad cuando un heredero no quiere, es acudir a un mediador profesional para encontrar la solución que beneficie a todas las partes y llegar a un acuerdo con la parte que se niega a vender. Esta debe ser la vía principal antes de terminar en un procedimiento judicial.
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Por ejemplo: José presenta conciliación que le llega a María para la venta de la vivienda en común. Se pueden dar 3 casos:
- Caso 1: María asiste al acto y llegan a un acuerdo para vender la vivienda y se soluciona el conflicto.
- Caso 2: María asiste al acto, llegan a un acuerdo pero no lo cumple. José tiene el derecho de obligar a María a cumplirlo ante el Juzgado.
- Caso 3: María no asiste al acto y entonces José puede proceder a tomar acciones judiciales
Subasta de la propiedad
Otra de las vías para la solución de esta situación es a través de una subasta del inmueble. Esta opción solo es aplicable si todas las partes están de acuerdo. Si la parte que desea vender le informa al que no esté de acuerdo en la venta de que esta es una opción beneficiosa para ambos y acepta, deberán asignar un tasador para dar el valor a la vivienda (art 108 de la ley de jurisdicción Voluntaria) y presentar la solicitud ante el Juzgado
Por ejemplo: José y María están conformes en subastar la vivienda que poseen en proindiviso y deciden presentar una solicitud ante el Juzgado de Primera Instancia con el valor que han obtenido de la tasación.
La vía judicial
Si todo lo anterior no ha dado resultado, la última opción es la vía judicial. El heredero que quiere venderla no le queda más remedio que recurrir a la vía judicial con el objetivo de extinguir la relación de copropiedad y ponerla en subasta pública. Lo primero que tendrá que hacer será tasar la propiedad, ya sea acudiendo a un perito designado por el juez o a un tasador privado.
Esta alternativa es la menos conveniente, ya que conlleva una serie de gastos judiciales como el abogado, el procurador y el perito judicial o tasador privado. Aparte de los gastos económicos, esta vía conlleva un desgaste muy importante en la relación entre los herederos que surgirán a raíz del juicio.
Una vez tasada la propiedad se procede a la subasta pública. Cualquiera de los herederos puede pujar libremente por el inmueble sin aportar cantidad inicial en concepto de fianza, mientras que otros interesados tendrán que depositar el 30% del valor del activo antes de comenzar la puja
Tras la subasta, pueden producirse varias situaciones:
- La compra un tercero: En función del porcentaje de propiedad que tenga cada heredero, recibirá la parte que le corresponda de la venta del inmueble.
- La compra un heredero: El nuevo propietario tendrá que abonar la parte correspondiente a los demás.
Si uno de los herederos se queda con la propiedad, ¿Qué gastos e impuestos deben pagar el comprador y el vendedor?
Los gastos que existen en una compraventa para el comprador son los de notaría y Registro y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), calculado sobre el valor de referencia o valor de la compraventa, el mayor de los dos.
El vendedor deberá pagar la Plusvalía Municipal y tributará por el beneficio obtenido por la venta en su declaración de la Renta.
Si quieres saber más sobre los impuestos que debe pagar cualquier vendedor de un inmueble, te dejo el enlace a nuestro artículo: Impuestos venta vivienda. Todo lo que debes pagar a Hacienda.
Está claro que esta es una situación bastante desagradable, y que te traerá algún que otro dolor de cabeza, no obstante, no hay nada que no se pueda solucionar. Esperamos que este artículo te haya servido de guía para saber qué posibilidades tienes para ponerle fin de la mejor forma posible.